高房?jī)r(jià)的本質(zhì)是什么？也許對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題有點(diǎn)突然，或者不知道用什么話來(lái)形容。但從專(zhuān)業(yè)角度來(lái)看，高房?jī)r(jià)的問(wèn)題就是和當(dāng)?shù)厥杖氩黄ヅ洌魏问袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)都存在追逐性，消費(fèi)群體的買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，供給端的低入高出都促使著商品成本在增加，說(shuō)白了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然是在意料之中。

基于這一點(diǎn)，老百姓的收入漲幅卻成為了所有人忽視的問(wèn)題，在經(jīng)歷20年時(shí)間發(fā)展，房?jī)r(jià)從最初的不足2000元上漲至如今的10470元平方米，表面上來(lái)看，漲幅僅才接近5倍，但從熱門(mén)城市區(qū)域來(lái)看，漲幅突破20倍也是常態(tài)之事。反觀另一邊老百姓收入有明顯變化嗎？平心而論，在每年的通貨膨脹折射下，貨幣的有效消費(fèi)力其實(shí)并沒(méi)有多大變化。

客觀來(lái)講，在這樣的底層邏輯支撐下，我國(guó)樓市背后的助推力總顯得有點(diǎn)乏力，例如人口紅利、資本市場(chǎng)看漲樓市、政策刺激城市經(jīng)濟(jì)等。如果要說(shuō)更加直白一點(diǎn)的話，那就是本輪調(diào)控，樓市“大整頓”要來(lái)了，不管是力度還是廣度，都將超出所有人的預(yù)期。對(duì)此有人調(diào)侃道這只是小題大做，過(guò)去調(diào)控房?jī)r(jià)十幾年里，最終的結(jié)局無(wú)一例外就是市場(chǎng)觸底反彈，這就說(shuō)明當(dāng)下房?jī)r(jià)走向早已超脫供需關(guān)系。

對(duì)于這種觀點(diǎn)，你真的贊同嗎？答案顯然不是，2021年我國(guó)總和生育率為1.3，低于國(guó)際合理標(biāo)準(zhǔn)1.5，這赤裸裸的數(shù)據(jù)就說(shuō)明，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看人口存量是始終減少的。其次今年全國(guó)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，老齡化社會(huì)的到來(lái)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

至于所謂的資本市場(chǎng)看漲樓市，我只能說(shuō)今年信貸資源的整體格局發(fā)生了翻天覆地的變化。曾經(jīng)何時(shí)開(kāi)發(fā)商靠著銀行的貸款，大額拿地建房，在價(jià)高者得的土地競(jìng)拍規(guī)則下，地王項(xiàng)目層出不窮。反觀今年最新動(dòng)向，央行、銀保監(jiān)會(huì)明確表示要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，一方面限制住房貸款、經(jīng)營(yíng)貸等敏感資金，這里不僅僅限制供給端，更多的是限制金融機(jī)構(gòu)；另一方面審查之前的購(gòu)房合同，一旦發(fā)現(xiàn)貸款資金挪用，將針對(duì)中介、開(kāi)發(fā)商追究法律責(zé)任，這一點(diǎn)最近銀保監(jiān)會(huì)開(kāi)出多張罰單就是最好的體現(xiàn)。

從這一系列動(dòng)向來(lái)看，與其說(shuō)樓市大整頓來(lái)襲，還不如說(shuō)最真實(shí)的樓市浮出水面。而在最近住建部、自然資源部等8部門(mén)聯(lián)合發(fā)布一個(gè)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，要求針對(duì)聚焦問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等進(jìn)行重點(diǎn)整治，力爭(zhēng)用3年時(shí)間里實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn)。

你以為這只是說(shuō)說(shuō)而已，那我們現(xiàn)在再回望樓市最新布局。8月26日廣州、杭州等地同時(shí)發(fā)布第二批集中供地掛牌的公告，和第一次供地形式相比較，購(gòu)地資金來(lái)源、出讓方式等方面進(jìn)行了調(diào)整，這不就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)層面嗎？其次越來(lái)越多的城市效仿出臺(tái)二手房參考指導(dǎo)價(jià)，這不就是房屋買(mǎi)賣(mài)層面嗎？

從以上幾點(diǎn)來(lái)看，這一次監(jiān)管部門(mén)的強(qiáng)勢(shì)表態(tài)并不只是說(shuō)說(shuō)而已，而是下面的人會(huì)跟著戰(zhàn)略方向不斷去調(diào)整市場(chǎng)。毫不客氣地說(shuō)這一次樓市調(diào)控，將會(huì)是10年內(nèi)整頓市場(chǎng)最有機(jī)會(huì)的一次，也是最后一次，但不管結(jié)局如何，房?jī)r(jià)上漲的時(shí)代都已經(jīng)成為過(guò)去式。想要佐證這個(gè)觀點(diǎn)，其實(shí)也很簡(jiǎn)單，請(qǐng)將眼光放在買(mǎi)方和賣(mài)方市場(chǎng)，對(duì)于前者而言，暫停購(gòu)房計(jì)劃已經(jīng)是眾所周知的事情，當(dāng)下購(gòu)房者考慮的是風(fēng)險(xiǎn)，而不是回報(bào)。而對(duì)于后者而言，如何快速套現(xiàn)現(xiàn)金流成為當(dāng)務(wù)之急，快速賣(mài)掉房子也是另一個(gè)層面的競(jìng)爭(zhēng)。

總的來(lái)說(shuō)，今年樓市和以往會(huì)簡(jiǎn)單很多，政策調(diào)控的壓力和覆蓋度只會(huì)只增不減，學(xué)區(qū)房是第一個(gè)，教育行業(yè)是第二個(gè)，有很多東西過(guò)去沒(méi)有發(fā)生，但不代表未來(lái)不可能發(fā)生。如果你有細(xì)心去研究這些東西，你會(huì)發(fā)生歸根結(jié)底就是民生產(chǎn)業(yè)開(kāi)始受重視，作為80后、90后幸福感的缺失，正在緩慢回歸下一代人，買(mǎi)房雖重要，但終究是為了服務(wù)家庭，不應(yīng)該本末倒置。