最近，許多地產(chǎn)股出現(xiàn)罕見爆漲。
金地集團從8塊拉漲到11塊；
保利地產(chǎn)從9塊拉漲到12塊；
新城控股從30塊拉漲到37塊；
... ...
你沒看錯，市場愈加悲觀的當下，地產(chǎn)股居然開始絕地反彈了。
01
先看一組數(shù)據(jù)。
今年上半年，全國商品房銷售額創(chuàng)歷史同期新高，達約9.3萬億元，同比增長38.9%。
從銷售數(shù)據(jù)看，一片大好，今年大概率破18萬億。然而，從6月房企銷售就現(xiàn)乏力之癥。
在剛過去的6月份，碧桂園、恒大、萬科銷售額同比分別下滑11%、6%、11%，保利更是同比減少27%，在Top10房企中跌幅最大。
這是過往沒有的現(xiàn)象。6月可是房企業(yè)績報表上畝產(chǎn)萬斤的豐收季節(jié)，半年報就是靠這個月來沖高業(yè)績了。
進入7月，房企銷售形勢依然沒有向好，Top5里萬科降了23%，融創(chuàng)降37%，恒大降了39%。
另外，Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至8月1日，滬深有52家房企發(fā)布2021年中期業(yè)績預(yù)告，逾四成房企凈利潤錄得虧損。
對比去年同期而言，凈利潤同比下跌的房企超過三成。
在信貸收緊、調(diào)控加碼、疫情等壓力下，房企接下來的銷售已經(jīng)很難言樂觀，接下來，我們極有可能迎來有史以來打折最猛的金九銀十。
02
政策，是房地產(chǎn)行業(yè)最大的不確定性。
今年前7個月，房地產(chǎn)行業(yè)出臺的調(diào)控新政多達300多次，包括限購限貸，限拿地金額，學區(qū)房改革，二手房停貸，出臺指導(dǎo)價，整治房地產(chǎn)秩序等等。
在監(jiān)管新規(guī)不斷出臺的背景下，房地產(chǎn)發(fā)展已不支持高增長。
而從房企自身來說，過往房企賺錢大部分并不是因為自身有能力。
換句話說就是，過去幾十年房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，主要是一級市場土地升值帶來的，與蓋房子、賣房子的房企關(guān)聯(lián)很小——
房產(chǎn)升值因為土地升值，而不是房地產(chǎn)公司做出了什么行業(yè)革新，創(chuàng)造了更多的利潤。
從投資者的角度，房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長期看人口，從當下看，不管是哪個方面，前景都不明朗。
金融方面，三道紅線一出，房企都變成了“孫悟空”，帶著緊箍咒前行；
土地方面，地價居高不下，又鎖死了房價，再加上首輪集中土地的“饑餓營銷”，房企盡管搶到地，利潤也很低了，甚至有的是虧錢做開發(fā)運營；
人口方面，從國家出臺三胎政策后，又馬不停蹄對教育、對學區(qū)房改革，就知道鼓勵生育有多迫切了。
在一個行業(yè)未來增長局勢不明朗的情況下，市場上賺錢多、增長快、估值低，又有政策扶持的的公司很多，投資者為什么要緊抱著一個被打壓的行業(yè)不放呢？
這也是近幾年地產(chǎn)股，即便是行業(yè)里的龍頭公司股票也被打趴在地的原因。
既然如此，當下許多地產(chǎn)股紛紛在拉升，背后的邏輯又當作何理解呢？
03
最近有個消息在地產(chǎn)圈流傳——土地規(guī)則要改了。
8月10日，自然資源部對部分集中供地試點城市的供地部門作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現(xiàn)四個方面：
1、土地競買方必須要有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；
禁止了房企動用“馬甲公司”搶地。
2、嚴查競買方資金來源，競買方必須有自有資金；
明確股東不得違規(guī)對房企提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔保或其他相關(guān)融資便利，并建立購地資金來源審查制度，相當于把三道紅線管控延伸到土地市場，不允許房企亂上杠桿。
3、溢價率不得超過15%；
這是在警告地方政府，以后土地溢價上限是15%，不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實際房價。
4、達到地價或地價上限時不得通過競?cè)瞬殴⒆猿郑ㄗ兿嗵岣吲馁u價格）等確拍，可從綠色建筑、裝配式、智慧化等方式擇優(yōu)確認競拍方。
這些限地價措施出來，核心就是要從源頭上鎖死房價上漲，中央對樓市調(diào)控的思路越來越清晰了。
對房企而言，這則消息重大利好點在于明確規(guī)定了土拍溢價上限。
規(guī)定了溢價上限，其實就是保住了房企的利潤。
房企有確定的利潤了，就是有穩(wěn)定的盈利預(yù)期了，當然是利好。
但，這依然不是地產(chǎn)股上漲的關(guān)鍵因素。
04
其實，地產(chǎn)股上漲真正的邏輯在于房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的邏輯已經(jīng)清晰了。
提了這么多年的房地產(chǎn)長效機制，其實基本上已經(jīng)構(gòu)建完成了。
而房企，在經(jīng)過這三十年的行業(yè)內(nèi)卷和十幾年的政策調(diào)控后，已經(jīng)迎來一個新的發(fā)展階段。
這個階段的特點是什么呢？
1.土地獲取
從無序的競價邏輯變成基礎(chǔ)的品質(zhì)邏輯。
在新的土拍規(guī)則下，沒有錢沒有品質(zhì)就沒有參與的資格，土拍的門檻就可以直接淘汰掉絕大多數(shù)的房企。
以前房企可以有錢任性，可以不計利潤的拿地豪賭明天，現(xiàn)在房企有錢也沒法任性，因為土拍溢價限制了。
2.規(guī)劃建設(shè)
從成本為先的市場邏輯變成品質(zhì)可控的管控邏輯。
以前拿到地的房企，從規(guī)劃設(shè)計、到施工建設(shè)、用工用材都只有一個原則：成本控制到最低，以至于這些年的商品房的建筑質(zhì)量越來越差。
而在新的規(guī)則下，在土拍階段就要拿出品質(zhì)方案，否則就沒法競拍，房企想繼續(xù)參與就只有老老實實的按品質(zhì)方案來建設(shè)，沒有空子可鉆了。
3.融資工具
從野蠻生長的杠桿邏輯變成透明可控的表內(nèi)邏輯。
房企的一張資產(chǎn)負債表里，組合了幾十種的融資工具，表內(nèi)表外更是暗藏了不知多少倍的融資杠桿。
于企業(yè)而言，是其高增長的秘密，而對行業(yè)而言，則是可以預(yù)知的房地產(chǎn)灰犀牛。
如今，政府已經(jīng)正大力整治這頭灰犀牛，而大多數(shù)房企都正被融資杠桿反噬。
房企“三道紅線”；銀行房貸“兩道紅線”；買地金額40%... ...密集出臺的政策都直指房企的融資杠桿問題。
未來的融資規(guī)則，就是簡單透明，資金來源透明，杠桿一目了然。多大的房企規(guī)模該擁有多少的融資規(guī)模，多少倍的資金杠桿，都清清楚楚，明明白白。
4.營銷推廣
從單盤概念策劃的營銷邏輯變成了以品牌塑造為核心的推廣邏輯。
在當下的房地產(chǎn)行業(yè)，能夠產(chǎn)生品牌溢價的房企幾乎是屈指可數(shù)，對于購房者而言，大多數(shù)房企的品牌價值也幾乎可以忽略不計。
可以這么說，項目上概念營銷的那套東西，購房者早就不信了。房企的營銷被貝殼這類中介渠道商綁架就是個明證。
未來的營銷一定是品牌營銷的邏輯，要從單盤的項目營銷思維轉(zhuǎn)為成房企品牌的全盤思維，而項目層面的營銷未來一定是可有可無的，甚至于直接交給物業(yè)公司就夠了。
05
土地限價了、房價規(guī)定了、品質(zhì)要求了、融資管住了，剩下的是什么？
不就是代建嗎！
以后，所有存活下來的房企，本質(zhì)上都將轉(zhuǎn)型為沒有土地話語權(quán)、缺乏房價定價權(quán)、產(chǎn)品被監(jiān)管、融資受管控的代建公司。
而以“代建”形式存活下來的房企大都有這幾個特點：
1.規(guī)模體量大
想都不用想，活下來的都是大房企。
今年商品房銷售額突破18萬億基本沒啥問題，接下來天花板上升到19萬億、20萬億，乃至更多都不是大問題，而房地產(chǎn)行業(yè)集中度進一步提升也板上釘釘。
那么，剩下的問題就是房企的規(guī)模會有多大。
炸天團看來，頭部存活的寡頭房企年銷售規(guī)模破萬億，市占率超過10%是件比較輕松地事情，目前看碧桂園和萬科比較有確定性，融創(chuàng)的確定性相對也要低些。
當然還有保利、招商、中海、華潤等央企銷售規(guī)模大概率維持在5000億上下，處于同一梯隊。
2.融資成本低
以上提到的房企，之所以能夠勝出，最大的優(yōu)勢還是在于融資成本的優(yōu)勢。
未來，房企間的比拼，其實就是融資成本間的比拼，其他營銷成本、管理成本、資源優(yōu)勢、模式創(chuàng)新等帶來的差異都很小。
換句話說，無論民企、國企央企，存活下來的一定是融資成本低的房企。按照這個標準，金地、龍湖、綠城有機會沖擊到與招（商）保（利）中（海）華（潤）同一梯隊。
差不多這就是未來房企TOP10的基本格局，變數(shù)比較大的可能是金茂與融創(chuàng)，誰替代誰的問題。
寫到這時，你再看開篇提到股價被拉升的房企，是不是都在這個名單里。
3.利潤穩(wěn)定
今天很殘酷，明天更殘酷，后天很美好，但是絕大多數(shù)人死在明天晚上。
這句話用在房地產(chǎn)行業(yè)也適用，有幸活在后天的房企會很美好，這種美好最大的體現(xiàn)就是利潤規(guī)模。
在代建模式下，存活的房企利潤率一定不會高，可能只有5%左右的利潤率，但那時的房地產(chǎn)市場確定性非常高，利潤的確定性也非常高。
存活的房企因為銷售規(guī)模的優(yōu)勢，利潤規(guī)模同樣很可觀。
從預(yù)期的不確定性到規(guī)模與利潤可觀且確定性高，或許，這才是最近頭部地產(chǎn)股股價輪番上漲的真正邏輯。
還沒關(guān)注的，抓緊上車了！
