這篇文章是這個系列的第二期，本文來說一下大家不太知道的一些房地產(chǎn)圈內(nèi)的事。
一、設(shè)計院
先說一下設(shè)計院的事，設(shè)計院就是負責按照房企的要求設(shè)計出圖紙的單位。
1、圖紙修改
修改設(shè)計不光在其他行業(yè)有，建筑行業(yè)也有。不同的是，圖紙設(shè)計是涉及安全的大事，一些規(guī)模比較大的、知名度比較高的設(shè)計院是不會輕易同意甲方修改圖紙，就算是可以修改的地方但是要按正規(guī)的流程走，也會需要很長時間。對于房企來說時間就是金錢，如果設(shè)計院堅持不改，不是涉及較大經(jīng)濟利益的也就不改了。
但有些小的設(shè)計院，為了市場競爭就不好說了，按甲方要求改圖的事時有發(fā)生。
2、安全系數(shù)
設(shè)計院為了施工中因為材料原因、施工方法等因素，會提高設(shè)計的安全系數(shù)（主要是怕施工單位偷工減料）。簡單地說：就是使用更多、更好的材料提高結(jié)構(gòu)的強度。比如，這塊樓板荷載10噸，安全系數(shù)通常為1.5，那這塊樓板就能承受15噸的重量。安全系數(shù)有的設(shè)置高的都會達到1.8或1.9。
二、建設(shè)單位（房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）
房地產(chǎn)開發(fā)單位才是能賺錢的，問題也是蕞多的。
1、商票
首先說一下商票，商票其實就是打白條。施工單位先墊資干活，干完活了或是到付款節(jié)點了，但房企暫時付不出工程款來，就會給施工單位打白條，當然這個白條通常都是有利息的。商票也不單單是給施工單位的，跟房企簽合同的供貨單位、各個相關(guān)單位也都會收到商票的。這個情況越是大的房企也越會出現(xiàn)。反而小的房企很少使用商票。
2、以房頂帳
以房頂帳就更普遍了，施工單位活都干完了，也驗收通過了，該結(jié)算工錢時，房企跟施工單位說：我現(xiàn)金不夠，拿幾套房子給你抵作工程款吧。但通常這些頂賬房通常樓層和位置都不太好，也就是房企把那些不太好賣的房子頂給施工單位了。
3、形象架
這個問題就涉及預售了，每個省市的商品房預售條件不盡相同。但大多都是至少完成地下部分，也就是正負零平口。個別房企為了盡快拿到“房產(chǎn)預售許可證”，就會在現(xiàn)場搭設(shè)假的樓體，顯示施工現(xiàn)場已施工完成了好幾層樓了，達到預售標準。使用特殊手段從而拿到房產(chǎn)預售許可證，開始銷售期房。通常這個招數(shù)能使房企提前半年左右開始售房。
4、貸款
房企向銀行貸款是很普遍的事，拍地了就可以去貸款；拿到預售許可證又可以去貸款；工程竣工了還可以去貸款?？傊灰績r漲得快，那些貸款利息又算什么？貸到款之后又可以去拍地，只要房子賣得好，就可以現(xiàn)金回流，房企就如此循環(huán)往復。
5、甲指分包
現(xiàn)場施工的許多分包單位，都沒有通過總包單位，也沒有走招投標程序。都是甲方（房企工程管理項目部）選定的（其實這是違法的），工程款也是甲方直接給分包單位撥付的。
6、甲供材
工程中使用的材料應該是由施工單位按照合同報價自行采購的，但是部分甲方都會在施工前給施工單位發(fā)一份甲供材材料目錄表，上面列出材料必須向指定的供貨單位進行采購（其實這也是違法的）。有的甚至是施工單位向材料供貨單位上報需求數(shù)量，再由甲方確認，蕞后甲方直接給供貨商付款。
材料的利潤其實是占施工單位利潤當中挺大一部分的，這部分通過甲供材的手段生生被甲方扣出去了。也導致施工單位可能想辦法從其他方面采取手段進行彌補。
7、甲方設(shè)計部
大的房企都有自己的設(shè)計部，都是為了壓縮成本設(shè)立的。施工之前壓縮設(shè)計院設(shè)計的圖紙的安全系數(shù)。施工中為了壓縮成本隨時要求設(shè)計院改圖紙。不能說有什么問題，但是的確結(jié)構(gòu)的安全系數(shù)降低了。
三、施工單位
施工單位的事就不具體說了，一句話：有良心的在合理的范圍內(nèi)偷工減料；黑心就......。當然在2009年“樓倒倒”事件后，China對工程質(zhì)量加強了管理，2015年后更是加強了監(jiān)督管理的力度。施工單位也不敢明目張膽地胡來。
施工現(xiàn)場
四、房產(chǎn)銷售
1、樣板間
不要相信單獨建在售樓處或是樓外的樣板間，大多尺寸和層高與樓內(nèi)的實際情況有差別。也不要相信紙質(zhì)版的戶型圖，因為一般都不表明長寬尺寸，只標面積，跟實際情況也有很大的出入。
而樓內(nèi)設(shè)置的樣板間，通常會采用“縮小”家具和家電的尺寸方法，從而襯托出室內(nèi)面積的寬敞。
2、開盤認購
開盤儀式辦得越大、當天到場搖號認購的人越多的其實貓膩越多（本人就參加過實際買房的也就200人左右，但現(xiàn)場超過千人的開盤）。也就是越缺什么，就越證明什么。
真正好地點的樓盤不用做過多的宣傳，正常開工，四周工地圍擋一立，咨詢的顧客就來了。只有那些地理位置比較偏的才會搞哪些虛頭巴腦的事情。
今天就先寫到這里，如果您還想知道些什么歡迎留言。
本人預計分4篇文章來寫房子那些事，這是第二篇。已發(fā)：
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房！房！房！（二）：房地產(chǎn)圈你不知道的那些事！
后面還有：
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房！房！房?。ㄋ模喝绾伪苓^買房里的坑
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