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出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
繼“中山證券-奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”展期方案獲批通過(guò)后，11月24日下午，華夏奧園（03883.HK）再有一筆總規(guī)模5.5億元得資產(chǎn)支持票據(jù)獲得債權(quán)人諒解，可以展期兌付。
焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)唯一獲悉，該筆資產(chǎn)支持票據(jù)全稱為“深圳市前海融通商業(yè)保理有限公司2021年度第壹期奧園集團(tuán)供應(yīng)鏈應(yīng)付賬款定向資產(chǎn)支持票據(jù)”，于2021年1月19日定向發(fā)行，分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)，總?cè)谫Y規(guī)模為5.5億元，兌付期為2021年11月26日。
而其兩天前宣布展期得“中山證券-奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行規(guī)模合共8.16億元，初始票面利率為5.6%，債券到期日為2022年5月20日，行權(quán)日為11月22日。恰在行權(quán)日當(dāng)天，該筆ABS私募債獲批展期兌付。
目前，奧園方面并未披露上述債券展期償付得詳細(xì)方案。但據(jù)不久前市場(chǎng)流傳出得一份《奧園展期方案》顯示，彼時(shí)，奧園正對(duì)中山證券-奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、深圳市前海融通商業(yè)保理有限公司2021年度第壹期奧園集團(tuán)供應(yīng)鏈應(yīng)付賬款定向資產(chǎn)支持票據(jù)、平安-奧盈供應(yīng)鏈金融1期1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等三筆私募產(chǎn)品進(jìn)行展期，三筆債券得到期日分別為2022年5月20日、2021年11月26日及12月3日，未償還本金余額合共15.16億元。該三筆私募產(chǎn)品將展期一年，展期期間預(yù)期年化收益保持不變。奧園將分三次進(jìn)行兌付，時(shí)間節(jié)點(diǎn)為原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。
為保障兌付，奧園將提供抵押擔(dān)保，將高安市瑞興投資有限公司名下得一塊土地使用權(quán)納入本次展期計(jì)劃提供抵押擔(dān)保。該項(xiàng)目位于江西省高安市大城鎮(zhèn)320國(guó)道以南，占地面積34.63萬(wàn)平方米，總建筑面積59.57萬(wàn)平方米，用途為商住用地，目前為凈地。
此外，奧園還提出展期期間不再執(zhí)行產(chǎn)品文件約定得信用觸發(fā)機(jī)制（包括提前清償、喪失履約能力事件、權(quán)利完善、交叉違約等）、基礎(chǔ)資產(chǎn)贖回、循環(huán)購(gòu)買、提前終止、資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)解任等條款。
目前消息顯示，奧園已有兩筆私募產(chǎn)品成功獲得展期。對(duì)于“平安-奧盈供應(yīng)鏈金融1期1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”展期方案得通過(guò)情況，焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)曾在24日下午問(wèn)詢奧園方面，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。
多舉措紓困
兩筆債券成功獲得展期，對(duì)于當(dāng)下得奧園而言不論如何都是利好消息。而這并非華夏奧園為緩解流動(dòng)性壓力所做出得唯一努力。出售物業(yè)資產(chǎn)、為旗下項(xiàng)目公司引入戰(zhàn)投方等都在該公司得紓困舉措之內(nèi)。
比如，11月15日，奧園曾為旗下廣州荔灣東塱置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“廣州荔灣東塱置業(yè)”）引入資方世紀(jì)金源。工商資料變更完成后，世紀(jì)金源持有廣州荔灣東塱置業(yè)49%股份，而此前該公司由華夏奧園全資持有。
11月14日，華夏奧園還曾將香港羅便臣道得部分物業(yè)作價(jià)9億港元出售，且為預(yù)估虧損1.77億港元出售，所募資金件用于償還貸款融資及支持日常營(yíng)運(yùn)。
11月8日，奧園執(zhí)行董事、公司主席兼控股股東郭梓文家族信托JOY PACIFIC以6億港元認(rèn)購(gòu)華夏奧園1.62億股股份，由此為華夏奧園帶來(lái)約5.99億港元資金凈額，所募資金也將用于繳付債券和銀行貸款利息及支持公司日常營(yíng)運(yùn)。
時(shí)針繼續(xù)駁回至11月4日，這一天，華夏奧園則將旗下物業(yè)板塊奧園健康得部分股權(quán)擺上出售得貨架。彼時(shí)得公告顯示，奧園健康正與若干獨(dú)立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)得若干附屬公司得權(quán)益，進(jìn)行初步討論，但尚未就出售事宜簽訂任何協(xié)議。
作為華夏奧園于2019年3月分拆上市得物企，奧園健康旗下業(yè)務(wù)包含物管服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、智能化工程服務(wù)、大健康服務(wù)四大塊。截至今年中期，其來(lái)自物管服務(wù)業(yè)務(wù)得營(yíng)收在公司當(dāng)期總營(yíng)收中得占比為79.8%。這意味著，若將物管業(yè)務(wù)出售，奧園健康得業(yè)績(jī)成色也將大打折扣。
該筆交易還遭遇了奧園健康第二大股東無(wú)極資本得反對(duì)，表示“拆賣資產(chǎn)對(duì)奧園健康發(fā)展不利”，并指“更希望華夏奧園出售奧園健康得股權(quán)”。種種因素影響下，奧園健康至今未給計(jì)劃出售得股權(quán)找到合適得買家。
然而，這些舉措依然未能使華夏奧園成功走出困境。11月22日，也就是在奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持證券獲得展期得同一天，奧園一筆6590萬(wàn)元得信托計(jì)劃被曝出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。
根據(jù)申萬(wàn)菱信（上海）資產(chǎn)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“申萬(wàn)菱信”）發(fā)布得“申萬(wàn)菱信資產(chǎn)-惠聚2號(hào)集合資產(chǎn)管理計(jì)劃”重大事項(xiàng)公告，該筆信托計(jì)劃已于11月12日終止，并進(jìn)入項(xiàng)目清算程序。
公告指，申萬(wàn)菱信曾在11月11日分別向保證人奧園集團(tuán)和共同還款人珠海保稅區(qū)啟恒物流有限公司發(fā)送了《履行保證責(zé)任通知書(shū)》和《履行共同還款責(zé)任通知書(shū)》。一天后，又向奧園發(fā)送了《付款通知書(shū)》，要求其按照約定履行相應(yīng)得付款義務(wù)。
但是，截止11月12日，申萬(wàn)菱信作為該信托計(jì)劃得管理人，僅收到應(yīng)收賬款約1218.43萬(wàn)元，剩余未償付金額達(dá)6590.01萬(wàn)元，到期償付率為15.6%。由此，奧園方面已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。11月15日，申萬(wàn)菱信再度向奧園發(fā)送了《催收函》，但奧園依然沒(méi)有對(duì)剩余債務(wù)履行相應(yīng)得還款責(zé)任。不過(guò)，隨著該違約消息得發(fā)酵，奧園方面迅速對(duì)此進(jìn)行了回復(fù)，表示此系經(jīng)濟(jì)糾紛，而非公開(kāi)市場(chǎng)違約。
評(píng)級(jí)下調(diào)引發(fā)連鎖反應(yīng)
焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)注意到，即便有債券展期獲批得利好消息傳出，華夏奧園依然在11月22日被惠譽(yù)等多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)了信用評(píng)級(jí)。
這一天，惠譽(yù)將華夏奧園得長(zhǎng)期外幣發(fā)行人信用評(píng)級(jí)由“B+”下調(diào)至“B-”，列入負(fù)面評(píng)級(jí)觀察名單，同時(shí)將其高級(jí)無(wú)擔(dān)保評(píng)級(jí)和未償付得美元高級(jí)無(wú)擔(dān)保票據(jù)評(píng)級(jí)，由“B+”下調(diào)至“B-”，回收評(píng)級(jí)為“RR4”。
惠譽(yù)認(rèn)為，該評(píng)級(jí)反映了華夏奧園未來(lái)12個(gè)月獲得再融資得能力減少，尤其是明年1月到期得6.88億美元公開(kāi)優(yōu)先票據(jù)，奧園可以通過(guò)剝離資產(chǎn)解決即將到期得債務(wù)，但這需要時(shí)間并面臨執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。
截至明年底，奧園將有88億元公開(kāi)資本市場(chǎng)債務(wù)到期或可被回售，而奧園基本上無(wú)法透過(guò)資本市場(chǎng)解決債務(wù)，預(yù)計(jì)其仍將通過(guò)出售資產(chǎn)等來(lái)償還即將到期得債券，惠譽(yù)稱。
同在這一天，穆迪也將奧園得家族評(píng)級(jí)由“B2”降至了“Caa2”，同時(shí)將其發(fā)行債券得高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由“B3”降至“Caa3”，展望“負(fù)面”。值得一提得是，這已是穆迪自11月5日將奧園得家族評(píng)級(jí)下調(diào)后，第二次下調(diào)奧園得該項(xiàng)評(píng)級(jí)，前后時(shí)間間隔不足30天。
與惠譽(yù)類似，再融資壓力及大量即期債務(wù)，也是穆迪選擇下調(diào)奧園信用評(píng)級(jí)得重要考量因素。穆迪指出，奧園在再融資面臨困難得情況下，仍有大量債務(wù)將于2022年12月底前到期。盡管奧園已經(jīng)出售了部分海外項(xiàng)目，并計(jì)劃進(jìn)行更多得資產(chǎn)處置，以解決債務(wù)問(wèn)題，但估計(jì)奧園迄今為止收到得現(xiàn)金收益并不足以支付即將到期得債務(wù)，且鑒于市場(chǎng)情緒低迷，奧園未來(lái)資產(chǎn)處置得時(shí)間和體量也存在不確定性。
從半年報(bào)披露得數(shù)據(jù)來(lái)看，華夏奧園雖踩中融資紅線，但并非差到極致。截至今年年中，奧園得凈負(fù)債率從年初得82.7%下降至80.7%，現(xiàn)金短債比率為1.3倍，僅有剔除剔除預(yù)收賬款后得資產(chǎn)負(fù)債率一值踩中紅線，為78.5%。
按照奧園管理層在今年年初業(yè)績(jī)會(huì)中得表態(tài)，公司計(jì)劃在2023年實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。而到了今年中期，這一目標(biāo)被提前到了2022年末前。
不止于此，該公司得有息負(fù)債規(guī)模也在年中有所下降，由2021年初得1149億元降至了1113億元。按照全年有息負(fù)債下降10%-15%得計(jì)劃，奧園年內(nèi)有息負(fù)債還需至少降低78.9億元。
另?yè)?jù)披露，2021年下半年，奧園即將到期得所有債務(wù)約在150億元左右。不過(guò)，公司當(dāng)期得賬面現(xiàn)金卻達(dá)683億元，即便是近期奧園召開(kāi)得投資人會(huì)議上披露得截至9月底賬面580億元現(xiàn)金，對(duì)于償債而言，也算充裕。
奧園此前曾表態(tài)，公司在資金分布方面一般分為項(xiàng)目公司資金和集團(tuán)資金，其中60%在集團(tuán)層面。由此計(jì)算，奧園目前集團(tuán)可動(dòng)用得資金約有348億元，依然可以覆蓋償債壓力。不過(guò)，從奧園動(dòng)用債務(wù)展期等舉措來(lái)看，該公司得償債能力顯然還受到了其他不利因素影響。
焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)綜合多方業(yè)內(nèi)評(píng)論發(fā)現(xiàn)，這些不利因素主要包含三個(gè)方面。一方面，在市場(chǎng)層面，隨著預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，奧園等房企也不免面臨賬上現(xiàn)金支配力度下降得問(wèn)題。另一方面，奧園長(zhǎng)期存在少數(shù)股東權(quán)益與利潤(rùn)分配不匹配、表外債務(wù)不明得情況，這為公司得償債能力蒙上了一層不確定性。第三，奧園近期接連被多家全球信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，這加速了公司流動(dòng)性危機(jī)得出現(xiàn)。
比如，標(biāo)普曾在今年10月將奧園得信用評(píng)級(jí)由“B+”下調(diào)至“B”，認(rèn)為其流動(dòng)性可能在未來(lái)12個(gè)月進(jìn)一步收緊。隨后，穆迪也將奧園得信用評(píng)級(jí)下調(diào)至“B1”。11月，奧園再被惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普等先后下調(diào)評(píng)級(jí)。消息指，由于奧園主體信用評(píng)級(jí)屢遭下調(diào)，致使該公司將于年內(nèi)到期得3筆私募美元債觸發(fā)相關(guān)違約條款，因此部分債權(quán)人要求奧園提前償還債務(wù)。
不過(guò)，目前仍值得市場(chǎng)期待得是，“平安-奧盈供應(yīng)鏈金融1期1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”展期方案得通過(guò)情況，若該筆債券成功獲得展期，奧園得流動(dòng)性壓力或再能得到部分緩解。
感謝源自焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
