我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議。

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提問(wèn)：房姐好，最近在看法拍房，是一個(gè)回遷房。打算以低于市場(chǎng)價(jià)20w拍到，這個(gè)房子房齡將近20年。但是配套完善，地鐵口，商場(chǎng)，學(xué)校在1km之內(nèi)，因?yàn)榉魁g比較老，又是安置房，再過(guò)6-8年不知可好出手，希望成哥給點(diǎn)建議。

回答：這樣的房子不建議入手表面看似比市場(chǎng)便宜20萬(wàn)，實(shí)則沒(méi)有任何性價(jià)比，容易接受成為接盤俠。這個(gè)房子有三大硬傷，未來(lái)大概率跑輸大盤，投資需謹(jǐn)慎。

一是法拍房，二是房齡老，三是安置房首先法拍房不適合真的新手玩，法拍房吸引很多人，無(wú)非就是因?yàn)閮r(jià)格低，但是法拍的水很深，不少是有瑕疵的，花錢買到后續(xù)也可能有很多麻煩。如果該房子戶口被前業(yè)主已占用，但他卻又不配合遷出，你的戶口落不進(jìn)來(lái)，你的孩子就無(wú)法上學(xué)。其次房齡太老，已有20年，房子超過(guò)25年是無(wú)法申請(qǐng)貸款的，所以后面轉(zhuǎn)手就會(huì)很困難。最后安置房屬于政策性房產(chǎn)，主要是品質(zhì)和稅費(fèi)上的差別。安置房一直是每個(gè)區(qū)域的最低價(jià)格，投資謹(jǐn)慎，除了價(jià)格，還需要關(guān)注流動(dòng)性和品質(zhì)，不要被價(jià)格所迷惑。

提問(wèn)：請(qǐng)房姐點(diǎn)評(píng)一下，這套房源。 蘋果社區(qū)南區(qū)8號(hào)樓頂層，大平層。 6室3廳,289.47平米,60421元\/平米,1749萬(wàn),南北，詳情： 已實(shí)地看過(guò)房。北向觀國(guó)貿(mào)樓群，景觀非常好。 特征有兩個(gè)： 1. 超高層高（3.7米），大面積頂部天窗采光。 2. 超大面積，本小區(qū)無(wú)類似交易記錄。 這種房源如何估值？謝謝。

回答：蘋果南區(qū)相對(duì)品質(zhì)好一些，由于兩房主打，加上年輕人定位，目前整體價(jià)格還是較高。 6萬(wàn)的單價(jià)當(dāng)然不錯(cuò)，不過(guò)300平的面積在這個(gè)小區(qū)屬于一定的錯(cuò)配，超過(guò)1200萬(wàn)的總價(jià)，基本選擇可以到首城國(guó)際\/珠江帝景等樓盤。 所以這套房掛牌一年多，我們也觀賞過(guò)多次，但它仍然沒(méi)有賣掉，也是這個(gè)原因。 超過(guò)1500萬(wàn)，如果為了改善居住品質(zhì)，購(gòu)買力又會(huì)傾向于樂(lè)城等標(biāo)的，或居住空間更好的天鵝灣等小區(qū)。 出于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)觀察，1500萬(wàn)的置業(yè)，更多的集中在望京核心區(qū)域。 如果300平出現(xiàn)在珠江甚至樂(lè)城，它的流動(dòng)性會(huì)更高一些，越是高端的樓盤，對(duì)面積的容納上限更大，例如金茂府起步即200平+的大三居。 如果要買也可以買，房子本身無(wú)特殊硬傷，總價(jià)導(dǎo)致的流動(dòng)性降低，就用價(jià)格來(lái)?yè)Q取，或隱藏的價(jià)格，例如評(píng)估貸款低首付等。

提問(wèn)：接剛才安置回遷房的問(wèn)題： 這類房屋不和開(kāi)發(fā)商直接簽約，而和開(kāi)發(fā)商違規(guī)的賣房公司簽約，是不是不行？買一手房是不是要和開(kāi)發(fā)商直接簽約才行？

回答：無(wú)論從哪個(gè)角度提問(wèn)，結(jié)果是一樣的。 搞清楚這個(gè)問(wèn)題，從兩個(gè)角度來(lái)思考： 1.所謂的「不限購(gòu)項(xiàng)目」的操作邏輯是什么？ 2.用「不限購(gòu)項(xiàng)目」做資金盤，應(yīng)該如何操作？

提問(wèn)：新人首問(wèn)。 背景情況： 本人30+，跟男友預(yù)計(jì)明年結(jié)婚。我在17年房?jī)r(jià)最高點(diǎn)入手了順義后沙峪的一居（因?yàn)槭琼攲訋чw樓，所以單價(jià)也比同小區(qū)高不少），每月還款1w+，房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)跌了不少。 男友sfsd資格，子彈150+，想要在買一套，我們上班地點(diǎn)在中關(guān)村和西北旺附近，有幾個(gè)方向，求指點(diǎn)： 1、自住屬性：一步到位在北京換個(gè)性價(jià)比高的大房子，賣了我現(xiàn)在后沙峪的房子，加上男友的子彈，可能能湊280-300； 2、投資屬性：不賣我現(xiàn)在的房子，用男友的sfsd資格買一個(gè)投資房，租售出去，貸款幾乎無(wú)壓力。但也許將來(lái)考慮有寶寶了，以及父母來(lái)京，最終還是要置換一個(gè)大房子。這樣就算二套，首付壓力會(huì)比較大。 3、自住+投資屬性：不賣現(xiàn)在的房子，湊夠首付在二線城市上車，比如成都、廣州、杭州買一個(gè)大3居先出租，以租養(yǎng)貸，以后考慮換城市生活； 4、還有一種選擇是，我先不賣，我們湊200+的子彈上車限競(jìng)房（比如昌平板塊的萬(wàn)象悅府）自住，過(guò)幾年在賣掉后沙峪的房子。問(wèn)題就是首付+前幾年還貸壓力比較大，以及至少8年以后才能上市售賣； 我們都不是京籍，都在互聯(lián)網(wǎng)公司，年收入稅前差不多150+，但感覺(jué)也很不穩(wěn)定，會(huì)有失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在，也不想承擔(dān)那么高的房貸壓力； 所以，真心求房姐指點(diǎn)，哪條路比較合適？

回答：建議在1和4之間選擇，優(yōu)先滿足自住需求再兼顧投資會(huì)比較好，除非你們有明確計(jì)劃未來(lái)幾年離開(kāi)北京，否則不建議買其它城市。第一個(gè)方案穩(wěn)妥一點(diǎn)，第四個(gè)方案激進(jìn)一點(diǎn)，如果未來(lái)幾年的現(xiàn)金流穩(wěn)定 可以激進(jìn)一點(diǎn)選擇方案4，月供上如果出現(xiàn)問(wèn)題 也可以隨時(shí)賣掉后沙峪的房子 減輕負(fù)擔(dān)。

提問(wèn)：房姐您好，新人首問(wèn)，期盼回復(fù)。 本人情況：北京集體戶口，未婚，sfsd。目前亦莊工作，互聯(lián)網(wǎng)，未來(lái)1、2年可能會(huì)換工作到望京或海淀。首付200內(nèi)，希望買房保值增值，可出租，若換工作也可能考慮自住，通勤1小時(shí)內(nèi)可接受。目前已經(jīng)踩的盤主要在亦莊附近及東邊： 1、 亦莊及周邊限競(jìng)房，禧瑞天著（近地鐵，目前離公司近，周邊有學(xué)校，有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃）；周邊次新，通泰國(guó)際和經(jīng)開(kāi)也是大概5萬(wàn)左右； 2、 中海寰宇時(shí)代（南中軸8號(hào)線，戶型好，周邊有發(fā)展空間） 3、 甜水園北里， 95，6.5 420W 4、 石佛營(yíng)東里105號(hào) 南北，92，6.2 360W 5、 炫特嘉園，西北 04，6.2 390W 6、 晨光家園，99，西南 5.6 470W 7、 農(nóng)光里 2000，北向電梯 5.6 380W 8、 磨房北里，92 南北 5.6 340W 9、 平樂(lè)園小區(qū)，95 南北 5.8 350W 10、潘道廟 07，南北，6.5， 460W 11、 朝青 雅成一里，00，南北 ，5，460W 1） 根據(jù)預(yù)算和需求，選亦莊新盤次新盤還是城區(qū)老破小更好？如果是新盤，禧瑞和中海哪個(gè)之后升值更看好些；老房里哪個(gè)更好，選擇應(yīng)如何排序。 2） 目前報(bào)價(jià)是否有性價(jià)比較高的標(biāo)的？您認(rèn)為價(jià)格多少入更好？ 3） 是否還有其他比較保值推薦的區(qū)域 。 想聽(tīng)聽(tīng)房姐的意見(jiàn)，非常感謝！

回答：1. 限競(jìng)房有限售期，基本要7-8年以后才能出售，是否能接受。這個(gè)要想清楚。愿意長(zhǎng)持的話亦莊新盤值得入手。 2. 二手老破小屬于防守產(chǎn)品，短持3-5年漲幅能跟上大盤， 流動(dòng)性也沒(méi)問(wèn)題。適合過(guò)度期持有。 短持選老破小，長(zhǎng)持選限競(jìng)新房。 推薦在 中海寰宇時(shí)代、禧瑞天著、經(jīng)開(kāi)，晨光、炫特、石佛營(yíng)東里 這幾個(gè)中選擇

提問(wèn)：您好房姐，新人一枚，糾結(jié)很久，希望您能指點(diǎn)迷津： sfsd，子彈200左右，想買一套自住，未婚，計(jì)劃如果以后在北京定居，嫁人以后這套房子會(huì)留給非本地居住的父母或給父母換購(gòu)，所以也需要有一定升值潛力。 主要糾結(jié)2個(gè)點(diǎn): 1，地區(qū)選擇，由于之前的租房經(jīng)歷最習(xí)慣亞運(yùn)村\/亞運(yùn)村小營(yíng)片區(qū)，但也考慮望京；次選酒仙橋、北沙灘；次次選十里堡、團(tuán)結(jié)湖區(qū)域；不知道這個(gè)優(yōu)先級(jí)是否合理 2，糾結(jié)是買老小區(qū)2居戶型，還是次新盤的一居室or開(kāi)間；不知哪種升值空間更大 先謝房姐！

回答：1. 亞運(yùn)村和小營(yíng)學(xué)區(qū)溢價(jià)較高，能看的標(biāo)的比較少，投資屬性的第一選擇看 酒仙橋、十里堡、團(tuán)結(jié)湖板塊。購(gòu)買力需要和你的地段匹配，才更好選籌 2. 地段是第一選擇，其次2居優(yōu)先。

提問(wèn)：您好，看上了3個(gè)房子，自住加保值升值，1.2007年上第MOMA，6層，總高9層，南北145，890萬(wàn)，1梯2戶，2暗衛(wèi)，無(wú)陽(yáng)臺(tái)北面臨街。2.2003當(dāng)代城市家園，8\/12，南北，142，930萬(wàn)，1梯2戶，小區(qū)中間，3.2015年2期上林溪，9\/11，128，930萬(wàn)，1梯3戶，2明衛(wèi)。小區(qū)中間戶型都差不多，按中介給的圖紙，當(dāng)代的使用面積多5平米左右，其余2個(gè)的使用面積差不多。當(dāng)代和上第的基本都能上當(dāng)代家園的實(shí)驗(yàn)2小，上林溪的雖然隔條馬路按派位卻要去大約2公里的地方上實(shí)驗(yàn)2小的清寧校區(qū)。不過(guò)我家娃已在當(dāng)代校區(qū)上3年級(jí)了。買房主要是為了上學(xué)近，住得舒服點(diǎn)，再保值。3個(gè)小區(qū)都挨著學(xué)校，到校時(shí)間差可忽略。想問(wèn)下買誰(shuí)更合適。

回答：1. 上第MOMA的房子不要選，這個(gè)盤升值空間很差 2. 當(dāng)代這個(gè)小區(qū)還不錯(cuò)的，早年的標(biāo)桿小區(qū)，還獲得過(guò)魯班獎(jiǎng)，缺點(diǎn)就是離清河站有點(diǎn)近。 上林溪新一點(diǎn)，位置好一點(diǎn)，這倆小區(qū)差不多，差距不大，建議你直接看標(biāo)的 按自己的喜歡來(lái)選擇

提問(wèn)：房姐您好！新人首問(wèn)盼回復(fù)！ 本人和先生名下各有一套房 先生珠江帝景1號(hào)樓16年9月入手，北向，114平米，先生名下貸款100萬(wàn)。一直出租每月13000。出售價(jià)870左右。 本人西單京畿道小區(qū)14年底10萬(wàn)一平米購(gòu)入一居，南向，改造后一樓有8平米陽(yáng)臺(tái)，廚房挪到天井。變成2室1廳。兩位老人和我們一家三口居住。孩子西單小學(xué)9月份5年級(jí)。出售價(jià)760左右。 目前問(wèn)題是： 1.我們需要把其中一套出手換成合適以后宜居的嗎？出手哪套呢？ 2.新盤價(jià)錢感覺(jué)越來(lái)越貴，怕以后換不起。看過(guò)石景山的中海天鉆，117平米，900出頭。這個(gè)盤以后能跑贏大盤嗎？石景山值得入手嗎？ 3:您有什么推薦的值得入手的好樓盤嗎？ 謝謝房姐！盼您回復(fù)！

回答：1. 西單京畿道小區(qū)可以出掉了，珠江還有升值空間可以保留。 2. 石景山位置沒(méi)大問(wèn)題，中海天鉆自住還不錯(cuò)，戶型通透，三面寬，就是得房率不夠高，不過(guò)7+的單價(jià)保值效果一般。 3. 如果位置上沒(méi)有要求，不一定非要看新盤，望京保利中央公園 融科橄欖城 東湖灣 大西洋新城 。自住+保值還不錯(cuò)。或者看看亦莊金茂府

提問(wèn)：智慧的房姐您好！新人首問(wèn)，最近拜讀了您的專篇，收獲頗多，按照您推薦的一些區(qū)域選擇一些樓盤，現(xiàn)在有點(diǎn)糾結(jié)，請(qǐng)房姐指點(diǎn)迷津！感謝回答！我的情況如下：北京買房的目的，把戶口落下來(lái)，本人現(xiàn)在西安工作和生活。所以在北京自己的學(xué)區(qū)需求不是很明顯，預(yù)算550-600萬(wàn)左右搞定。 目前主要看的是海淀片區(qū)的清河附近和朝陽(yáng)的朝青板塊 首先：海淀五環(huán)里感覺(jué)沒(méi)有合適的標(biāo)的，要么樓齡超15年，價(jià)格太高，超過(guò)預(yù)算，主要感覺(jué)自己沒(méi)有這種需求，不想買這種被學(xué)區(qū)綁架的房子；再海淀的清河看了幾個(gè)小區(qū)： 1. 清潤(rùn)家園有個(gè)房子是毛坯2010年的回遷房不滿兩年，有稅費(fèi)，面積80，算上稅費(fèi)520萬(wàn)，我覺(jué)得還合適預(yù)算之內(nèi)，就是問(wèn)了中介這個(gè)小區(qū)情況是3棟樓是回遷房，兩棟是市公安局的家屬樓還是宿舍樓，小區(qū)中間有個(gè)小花園，有健身器材，交通還行。我看是就是價(jià)格和樓齡了，擔(dān)心小區(qū)品質(zhì)，后期不好出手； 2. 2010左右的有個(gè)萊圳花園小區(qū)，單價(jià)和總價(jià)都要高點(diǎn)，位置和這個(gè)差不多，單價(jià)都在七萬(wàn)左右。標(biāo)的物標(biāo)網(wǎng)價(jià)585萬(wàn)左右。 3.福美苑的房子價(jià)格也還行，但是網(wǎng)上說(shuō)是兩限房，不知道環(huán)境咋樣；您怎么看這個(gè)小區(qū)？ 4.另外就是在朝陽(yáng)的朝青板塊看了：青年匯、國(guó)美第一城（網(wǎng)上說(shuō)這個(gè)有鐵路，沒(méi)有看太多）、炫特家園，這三個(gè)也有合適的標(biāo)的，現(xiàn)在就是糾結(jié)海淀清河這幾個(gè)小區(qū)和朝青這幾個(gè)那個(gè)更好一些。 請(qǐng)房姐給分析一下，十分感謝。

回答：1. 清潤(rùn)家園這個(gè)小區(qū)二類經(jīng)濟(jì)適用房吧（按回遷房管理），稅比經(jīng)適房稍微少點(diǎn)。南向小兩居戶型還可以，塔樓很高，如果買到高層視野還可以。不過(guò)大塔樓大多戶型較差。感覺(jué)不如旁邊清景園（一類經(jīng)適房），那邊板樓為主，戶型更方正 2.萊圳是一個(gè)大盤次新，戶型很經(jīng)濟(jì)（正規(guī)2居70多、3居110多），地鐵也很近，基本上西小口那邊選次新，買不起世華龍樾的只能考慮萊圳，萊圳具備很強(qiáng)的稀缺性，優(yōu)先考慮 3. 福美苑小區(qū)很小，總共兩棟樓，綠化也一般，兩限房稅費(fèi)高 4. 不自住不需要學(xué)區(qū)，就沒(méi)必要看海淀，大方向看朝陽(yáng)，租金更好，優(yōu)先炫特、青年匯嘉園，其次看萊圳

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