消息：一直以來，在二手房市場交易中，學區房都堪稱“硬通貨”，同時也是炒房客的重點目標。但近期，深圳學區房的熱度明顯降溫，一些遠低于此前成交價的優質學區房也無人問津。在京東拍賣上的一套深圳頂級學區房遭遇流拍，而且起拍價相比市價便宜了500萬元以上。

上周，京東拍賣顯示，位于深圳福田區的港中旅花園26棟一套116平方米的學區房起拍價1969萬元，比市場價便宜了500萬元左右，但是直到拍賣結束也無人出價。發文人實地走訪附近中介門店了解到，由于該小區帶荔園外國語小學和深圳高級中學學位，同戶型房子總價基本都在2500萬—3000萬元，單價超過20萬元每平方米。

在此之前，深圳優質學區房百花片區的長城花園一套104.7平方米的房子起拍價為1084萬元，單價在10萬元，每平方米比市場價便宜了三萬多元，但同樣遭遇了流拍。目前二拍價格更是降到了867萬元。

深圳某地產中介公司福田北區負責人：這個法拍房的流拍確實比較罕見。之前這個片區的房子，即使是法拍房，也比較受追捧。這次流拍可能也釋放了一個信號，對學區房熱捧的程度可能有所下降。

發文人了解到，深圳學區房遭到重大打擊的主要原因是，8月1日，《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》公開征求意見。針對各界關注的教育公平問題，《草案》明確提出推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優化教育結構。盡管相關草案仍在征集意見階段，具體細則尚未出臺，但有意入手學區房的購房者已經開始觀望。

深圳市民李女士最近一直在看學位房，她告訴發文人，如果深圳推行大學區，原先想買的房源價值將大打折扣。

購房者 李女士：我看了這個片區，均價大概在13萬左右。我現在入手的話，很怕套牢在上面，擔心就算買了學位房，能不能在這個學校入學，而且現在入手的話，又擔心房價還會下降。

在購房者陷入觀望的同時，不少學區房業主開始果斷“割肉”，搶先拋售。百花片區是深圳傳統的熱門學區房片區，這里的房產中介告訴發文人，學區房新政即將實施的消息出來之后，已有多名學區房業主打電話前來咨詢。目前該片區的放盤量有了明顯增加。

深圳某地產公司百花片區中介人員：以前可能每個月的放盤量大致是五六套，征求意見稿以來，量明顯增加了，可能能達到10套以上。到店的業主主要關心的就是現在政策對周邊房價的沖擊。

深圳某地產中介公司福田北區負責人：尤其是以前的那種純學區房，就是比較小面積的學區房有明顯地增多，我們片區可能至少增加到10%到20%。很多業主也經常在咨詢現在市場的成交狀況。

學區房價格大跳水 有價無市無人問津

受到學區房新政即將實施的影響，深圳學區房市場一夜入冬，成交低迷。目前市場上學區房的價格又有怎樣的變化呢？

發文人走訪深圳多個學區房片區的房產中介了解到，學區房新政即將實施的消息出來之后，不少學區房業主主動下調價格，幅度均以百萬元起步，并表示，只要買家誠心想買，價格還可以再談。

深圳某地產中介公司羅湖區負責人：我們這里最老的小區愉天小區，之前價格在18萬左右，現在可能16萬左右業主就愿意賣了。像包括對面的柏麗花園還有嘉多利花園這些也會有一些筍盤，之前價格大概16萬，現在大概13萬。

深圳的百花片區以教育資源集中著稱，當政策轉向時，該片區的學區房價格變動也最為明顯。以帶有深圳實驗小學和實驗中學雙名校學位的南天花園為例，盡管該小區已有超20年房齡，但由于名校學位加持，成交單價曾一度達到24萬元一平方米，如今價格也出現了下跌。

深圳某地產公司百花片區中介門店負責人：像我們雙實驗的南天花園有一些掛盤原先是在2100萬左右，現在也回調到1900多萬掛盤價，成交價可能還要進一步往下調。有一些樓齡二三十年的老房子，像長城這種步梯的，去年的行情價86平方米的可以賣到1400萬，現在她的單價降幅達到3萬一平方米。

發文人在調查中還發現，即使在同一個片區、隔一條馬路，帶有名校學位的學區房價格明顯高于周邊的其他住宅。

深圳某地產中介公司羅湖區負責人：比如說現在讀深圳中學這邊基本上像老小區都是十幾萬一個平方米，如果去到旁邊洪湖這個片區，她的價格就會低幾萬塊，可能6萬、7萬都能買得到了，相差的幅度還是比較大的。

業內人士表示，由于此前深圳二手房市場對學區房的追捧，一些房源已經脫離了居住屬性，變成了純粹的市場炒作行為，一旦政策轉向，這類房源將面臨巨大風險。

深圳某地產中介公司福田北區負責人：小區比較小的或者說房源本身面積比較小的，房源本身并沒有太大的優勢，只是僅僅靠一個學區，導致她們價格漲得明顯超過同片區、同社區的一些房源。我覺得下一步這種房源下降幅度會最大。

深圳：學區房問題考驗教育公平 整治勢在必行

學區房問題困擾教育公平已久。深圳準備出臺的大學區招生和教師交流制度等一系列政策，能不能破解當前的擇校熱，進而從根本上鏟除學區房派生的各種弊端呢？

事實上，早在2015年，深圳市教育局便提出各區要積極探索學區制招生，以緩解擇校熱的難題，但效果并不明顯。據了解，目前深圳的中小學采用的是積分制，以距離劃分的學區房積分最高。雖然也是多校劃片，但總體而言，房子和學位的關系最為緊密，因此并不能抑制市場對學區房的炒作。業內人士表示，一旦深圳采取大學區制，房子和學位的對應關系會被打破，這就意味著依靠學區房上名校的概率將會大大降低。

深圳市住房研究會會長 陳藹貧：過去在我們整個房地產市場中，住房和學區密切關聯，也就是說一個小區對著一個學位，對著一個學區。如果我們從更大的范圍來看，采用大學區概念，也就是說這個片區的房價與其他的片區的房價，在學位上變成同等條件了，自然這種上漲的動力和空間就不存在了。

此外，《草案》征求意見稿還提出了建立教師交流制度。學區房制度的另一個根基是所謂的名校，沒有名校，市場對學區房的炒作就失去了理由。一所名校最根本的因素就是教師，建立教師交流制度，各片區教學水平的均衡化將會大大推進。這對于追逐名校學區房的炒作資金而言也是釜底抽薪。

我國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：一些好學校的師資，適當合理地分流一些到其他學校去，帶動其他所謂的普通學校，提高她的師資力量，都有非常好的傳導作用。

發文人了解到，不管是一二線還是三四線城市，此前每一輪的樓市上漲，學區房都是上漲“領頭羊”。不過，目前各地針對學區房的改革正在進行中。據不完全統計，今年以來已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原等超過10座城市出手重拳整治學區房亂象。

我國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：如果嚴格按照現在的框架來做，我認為過去的這些重點學區，特別是那些幾大名校所集中密集的學區，她原有的學區房炒作得很厲害，可能房價會有比較大的跌幅。